マンション管理士 寺澤が、絶対に成功するマンション選びのコツをお教えします!

修繕と建替え

▼修繕
大規模修繕とは、一定の周期で修繕するのが望ましい計画修繕等のうち、工事内容、工事費、工事期間等が多大となる修繕工事のことを言います。

通常、10年から15年ごとに足場を組み大がかりに劣化損傷した屋上や外壁等の建物各部を、
現状または実用上支障のない状態までに性能・機能を回復させるための大規模な修繕を指して
いますが、計画修繕にグレード・アップの要素、すなわち改良を加味した外壁等改修工事も
含まれます。

大規模修繕の目的とは、次のとおりです。


  1. 事故防止‥‥‥‥‥‥‥コンクリート片・タイル剥落、手すり腐食落下等

  2. 不具合の解消と予防‥‥雨漏り、赤水、排水不良、漏水等

  3. 耐久性伸延‥‥‥‥‥‥躯体、鉄部等

  4. 美観・快適成向上‥‥‥塗装等

  5. 居住性・機能性向上‥‥改良、改修、バリアフリー化、幹線容量増大等

  6. 資産価値向上‥‥‥‥‥居住価値、使用価値向上


▼建替え
現在マンションにお住まいの人はもとより、これからマンションを購入する人にとっても、建替え問題は人ごとではありません。昔のマンションより耐久性が優れていると言うものの、永遠にもつというわけではありません。
マンションを購入する人は、将来の建替えのことまで考えずに購入していると思いますが、一戸建てが老朽化に伴って建替えなければならないように、マンションもいつかはそのときが訪れます。
そのときに問題になるのは、高齢になり収入がない状態になってから建替えなければならないということです。これはマンションの住民全員の問題ですので、入居した時点から全員が意識しておかなければなりません。
同じ建替えにしても、30年で建替えるものと50~60年で建替えるものとは、その投資価値が全く違ってきます。長持ちすればするほど高い買い物をした意義があると言うことになります。
建物の耐用性は、基本的にはコンクリートや鉄筋などのスケルトンがしっかりしているかどうかに左右されます。(すぐにひびが入るような欠陥マンションは問題外です。)

▼合意形成
築30年を越すマンションは、平成22年には約100万個に達すると言われています。
昭和30年、40年代に建てられたマンションは、すでに建替えの時期にきていますが、そのほとんどで建替え計画が頓挫しています。
建替え賛成派と反対派とに分かれ話がまとまらない状況です。反対の理由として経済的なことが多数になっています。

建替えに成功した例は全国で137(平成21年4月時点)件(阪神・淡路大震災による被災マンションの建替えは除く。)しかありません。
しかし、平成14年に成立した、マンションの建替えの円滑化等に関する法律により、以前よりは建替えが進むようになっておりますが、合意形成には様々な問題が多く発生しております。