マンション管理士 寺澤が、絶対に成功するマンション選びのコツをお教えします!

用語 6-10

6. 管理組合
  管理組合とは、区分所有法第3条において、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」と定めており、区分所有関係に入れば、当然に一定の団体的拘束に服し、この拘束から離脱することはできないこととされています。

7. 共用部分
共用部分とは、マンションの建物のうち、専有部分以外のことであり、コンクリートの骨組み、エレベーター、受水層などの設備、外廊下やエントランスなど、居住者が共同で使う対象は全て共用部分である。
 また、バルコニーや専用庭は専有部分と勘違いしやすいが、いずれも共用部分で専用使用権が与えられた部分である。更に、区分所有法で定められて変更できない「法定共用部分」と管理規約で決められる変更可能な「規約共用部分」がある。
 所有権は区分所有者全員の共有である。

法定共用部分 共用部分 構造躯体、エントランス、外廊下等
エレベーター、受水槽、PS等
専用使用部分 バルコニー、専用庭、駐車場等
規約共用部分 管理事務室、集会室、住戸窓ガラス等

8. 専有部分
専有部分とは、マンションの建物のうち、個人の持ち物として法的に認められた部分である。すなわち、1棟の建物のうち構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所又は建物としての用途に供することができる数個の建物の部分を言います。
なお、利用上の独立性があるというには、外部に通じる出入口が有るか否かが重要であり、隣室を通らなければ建物の外部に出られないような部屋は、その隣室と一緒でなければ専有部分とすることはできません。
 
9. 瑕 疵
 瑕疵とは、欠陥を意味する法律用語で、民法的解釈では、①材料の欠点から生じたものであると、仕事を完成するために支出した精神的もしくは肉体的労務の不完全から生じた仕事の粗漏等に拘らず、②通常もしくは当事者が契約によって期待していた一定の性状を欠いていたり、③仕事の結果が請負人の保証した性質を有しなかったり、④それら経済的価値を減ずるような不完全な点があったり、⑤法律上の制限があったりする場合である、とされております。
また、瑕疵の内容として、(1)建築物の瑕疵、(2)権利の瑕疵、(3)環境の瑕疵、(4) ソフトの瑕疵又は管理の瑕疵に分けられます。
 更に、建築物の瑕疵は、ア) 関係法規の等の違反の瑕疵、イ) 建物が設計図と違っている場合の瑕疵、ウ) 契約内容に違反している場合の瑕疵に分けられています。

10. 管理者
管理者とは、実際にマンションの共用部分、建物の敷地、附属施設を保存し、集会決議を実行し、規約で定められた管理者の職務を行う権利を持つと同時にこれらの行為を行う義務を負う者のことである。