マンション管理士 寺澤が、絶対に成功するマンション選びのコツをお教えします!

マンション購入Q&A

Q&A

▼マンション Q&A
Q1 頭金0円!は本当か。
Q2 最寄り駅から徒歩10分!は本当か。
Q3 第1期完売御礼!!第2期登録好評受付中とは何か。
Q4 デフレは賃貸、インフレはなら持ち家は本当か。
Q5 地下室マンションとは何か。
Q6 北向きや西向きの部屋は避けた方が良いのか。
Q7 ワンルームから4LDKまで、間取りいろいろのマンションは良いか。
Q8 温水プール、展望風呂、カラオケルームなどの豪華共用施設はお得か。
Q9 超高層タワーマンションは大丈夫なのか。
Q10 安い管理費と修繕積立金はお得か。
Q11 マンションでペットを飼いたいのですが。
Q12 管理組合と自治会の違いが分かりません。
Q13 モデルルームの豪華設備に目を奪われてはいけない。
Q14 大幅な値引きをするなんて大丈夫。
Q15 新古マンションとは何か。
Q16 契約後の解約は可能か。
Q17 内覧会の注意事項は?
Q18 2年前に購入したマンションのすぐ隣に、大きなマンションが計画された。
Q19 住み始めてからコンクリートにひびが、その後雨漏りも発生。
Q20 上の階の生活音何とかならないの?
Q21 「オートロック付」「安心の24時間管理」でも不審者が入ってきた。
Q22 専有部、共用部とは何。
Q23 アフターサービスはいつまでやってもらえるのか。

Q1 頭金0円!は本当か。
マンションを購入するときに気をつけなければならないのは、頭金のほかに諸費用が必要になるということです。新築マンションでは、専有面積が50㎡以上の場合の諸費用は、物件価格の約3~4%となります。また、諸費用はローンを組むことができません。
諸費用とは、「売買契約書の印紙税」、「建物・土地の登記やローンの抵当権設定登記の登録免許税」、「不動産取得税」、「建物価格に対する消費税」、「固定資産税・都市計画税」、「司法書士手数料」、「入居時一括の修繕積立金」などがあります。

Q2 最寄り駅から徒歩10分!は本当か。
広告表示では80mを1分と計算して表示することに決められています。
この計算には、信号待ちや踏み切り、坂道などは含まれていませんので、購入前にご自身で必ず確かめてください。
なお、バスで何分という表示も、朝夕のラッシュ時や天候などで大きく変りますので、ご自身で利用してチェックするしかありません。

Q3 第1期完売御礼!!第2期登録好評受付中とは何か。
これは供給調整と言い、デベロッパーの販売戦略です。
本当に人気があれば一気に全部を販売しますが、実際には特定の間取りに集中したり、完売するまで時間がかかったりしますので、「1期・2期」や「1期1次・1期2次」などと小分けにして販売していますので、「完売御礼」の文字に踊らされないようご自身の考えを確りもって決めてください。

Q4 デフレは賃貸、インフレはなら持ち家は本当か。
経済学的には正しいのですが、マイホームの購入は経済の動向によって決める
のではなく、あなたやあなたの家族が欲しいと思ったときが買い時になります。
購入者一人一人の幸福な生活の実現を求めてのマンション選びになりますの
で、どこに「価値」を見出すかはご自身が決めることです。

Q5 地下室マンションとは何か。
地下室マンションとは、閑静な住宅地では、3階以上は建ててはいけないなどの規制がありますので、地下部分の容積率緩和を利用して崖地に計画されたマンションで、「地上3階、地下5階建て」と広告で紹介されているような物件のことです。
現状では違法ではありませんし、確かに値段も安くて眺望も良いなど魅力的でしょうが、いつもリスクと隣り合わせで居ることを肝に銘じておいてください。

Q6 北向きや西向きの部屋は避けた方が良いのか。
このような部屋は、日照と部屋内の明るさが違います。午前中は日が当たらないなどというデメリットを承知した上でなら、問題はありません。
また、シングルやディンクスなどで、日中あまり居ない人にとっては、日照問題は関係がない場合もあり、夜勤の多い方などで午前中に寝ているような人は、東向きよりむしろ西向きの方が向いている部屋になる場合があります。
したがって、ご自身の生活パターンと合っているのであれば、割安にもなっていますので、購入しても良いと思います。

Q7 ワンルームから4LDKまで、間取りいろいろのマンションは良いか。
様々な間取りがあるというとことは、それだけ価値観、ライフスタイルが違うということであり、実際には生活がだんだん大変になってくる場合が多いです。
「ファミリータイプと投資家」、「億単位の部屋と数千万の部屋」、「高層階と低層階」、「定住者と一時的住まい者」、「ブランド物の紙袋とスーパーの袋」など生活スタイルや管理組合の合意形成など、様々な問題が発生し解決しにくい環境になって行きます。
モデルルーム見学時に周りに来ている人たちを見て、どのような層の人たちが購入するのかを見極めて判断してください。

Q8 温水プール、展望風呂、カラオケルームなどの豪華共用施設はお得か。
温水プール、展望風呂、シアタールーム、噴水、カラオケルーム、フィットネスルーム、コンビニ、診療所、保育園などマンションの中で全て事足りるようになっています。
保育園、スポーツクラブなど良く使う人にとっては得ですが、使わない人は全く使いません。しかし、管理費として全員がその分を負担しているのです。
豪華共用施設に目が奪われ購入する人も多いですが、その施設が自分にとって必要なものなのか、また、10年後や30年後も必要なものなのか、いつまでも使うのかなどを冷静になって考えてください。
そのマンション付近の環境などを考慮し、購入を決断してください。

Q9 超高層タワーマンションは大丈夫なのか。
超高層タワーマンションが最近次々に建っています。
まず、メリットとしては、眺望が良いこと、利便性の良い立地、ステイタスなどです。
デメリットは、不便な生活面であり、上層階の強風により布団や洗濯物は干せ
ませんし、ベランダでのガーデニングも無理です。また、外に出るのが億劫になりがちで、子どもも近くにある広い公園には行かず部屋にいることが多くなります。
更に、オフィスビルと違い、外観重視のためメンテナンスを考慮してありません。
早期の雨漏りや古ぼけた外観により、結果として資産価値の低下を招いています。
その上、地震、火災等の災害時は上のほうまではしご車が届かないので、
非常階段での非難などになります。

Q10 安い管理費と修繕積立金はお得か。
管理費は、管理業者への管理委託費、管理員人件費、エレベータ保守料、給排
水設備保守料、共用電気水道料などとなっており、このうち大きな割合を占めているのが管理委託費です。管理業者の委託料に見合った働きがあるのかを見てください。比較的に管理費の各料金を引き下げる余地があります。
これに対し修繕積立金は、入居時一括修繕積立金があり、毎月の修繕積立金は入居時から段階的に増える計画になっていますが、10年目以降に向える大規模修繕は賄うことが出来ませんので、11年目に一時金50万円~150万円を支払う計画になっています。これは、当初販売戦略として極端に安くしているだけです。
したがって、比較的高い管理費と必要額すらない修繕積立金のアンバランスになっています
ので、コンサルタントやプロなどにご相談などしてください。

Q11 マンションでペットを飼いたいのですが。
ペットと一緒に暮らす人が多くなっていますが、まだまだわが国はペットにつ
いては厳しい考え方をもっています。過去の判例等についても厳しい判断を下し
ています。管理規約でダメと言っているので、ペットを飼うならマンションから
出て行きなさいとも言っています。
マンションを購入する前に必ず管理規約でどのような定めになっているのか
を確認してください。ペット飼育可能であっても、大きさや種類の制限なども定
めている場合が多いです。

Q12 管理組合と自治会の違いが分かりません。
区分所有法第3条の規定で「管理を行うための団体」と定められ、この団体
を管理組合と言います。よって、「管理組合」は、区分所有者全員で構成され、
法律上の制度の団体として区分所有間の利害を調整するために設けられた、区分
所有者らの意思決定機関というべきものです。また、管理組合は意思決定機関と
して規約を定めることの他に、日常業務として、建物の共用部分・敷地及び附属
建物の管理、規約共用部分の管理、管理費等の徴収・積立、その他規約で定めら
れた組合業務があります。

一方、「自治会」というのは任意の団体です。普通、管理組合の権限に属しないお祭りや、共同募金活動、弔意活動など会員間の親睦を目的として組織されています。加入は任意ですが、加入すればそこには当然自治規範というべきものがありますので、ちゃんと規則を見てから入る慎重さが必要です。
よって、この両者の性格は全く異なるものです。

Q13 モデルルームの豪華設備に目を奪われてはいけない。
モデルルームにある家具やオプションは目を引きますが、それよりももっと大事なことがたくさんあります。
新築マンションのモデルルームを見学するときは、いずれ陳腐化していく設備より、基本構造部分や地盤対策、壁や床の厚さなどの他、キッチンや洗面所はこのスペースで使いやすいのか、家電はどこに置くのか、ドアの位置や向き、今使っている家具はどのように置くのか、棚の位置は高すぎないのかなど幾らでもあります。

何のために買うのか、自分の希望をどれだけ満たしているのか、これを考えてください。マンションに自分を合わせたり、妥協したりではなく、自分に素直になり、自分の要望をハッキリさせておく必要があります。

Q14 大幅な値引きをするなんて大丈夫?
大幅な値引きをするのは、売れ残り物件を多く抱えていると資金回収ができなくなりますので仕方ないのですが、注意する点があります。

1.売れ残り物件の管理費・修繕積立金がどうなっているのか。
本来、売れるまでは売主が所有者になりますので、売主が負担しなければなりませんし、管理組合として必要な額が貯まらないと言うことになります。
2.売れ残り物件を賃貸にしていないか。
  賃貸にした場合、賃貸人と所有者とでは、管理に対する意識が全く異なってきます。
3.更なる値引き販売にならないか。
  マンション全体の資産価値の低下を招くことになります。
4.売主の経営状況は。
手抜き工事などが発覚した際に、業者が倒産していれば、修理の請求をする相手がいないことになります。
また、業者の経営悪化は、引渡し前は金額等にもよりますが、手付金保全措置が講じたり、
契約解除などもあります。

Q15 新古マンションとは何か。
新築後未入居のまま1年以上経過したものを言います。
未使用ですから綺麗ですし価格も下がっていますが、物件情報はほとんど表には出て来ませんので、特定の不動産業者の取扱いになります。

Q16 契約後の解約は可能か。
契約後の解約は、手付金が原則返還されません。
手付金が戻る場合とは、①クーリングオフの適用、②住宅ローンの審査が通らなかった、③売主側からの解約申し出(手付金の倍返し)、④売主側の契約違反(違約金も受取れます)などです。

Q17 内覧会の注意事項は?
傷や汚れを血眼になってまで行うのではなく、構造や機能の不具合をチェック
してください。
自分で構造や機能のチェックができない場合は、コンサルタントに同行してもらうことが
後々のことを考えた場合賢明です。

Q18 2年前に購入したマンションのすぐ隣に、大きなマンションが計画された。
合法な状態でしたら、なかなか厳しいことになります。
購入前に、その場所の用途地域なりを確認して判断してください。商業地域や準工業地域などでは、建てられない種類のものが極めて少ないです。
購入前に近隣の駐車場、更地、空き家などの状況を良く確認のうえ、将来の予測を立てて判断してください。

Q19 住み始めてからコンクリートにひびが、その後雨漏りも発生。
これは「欠陥マンション」です。
一戸建てと違い、原因を突き止めるのは至難の業になります。不具合箇所だけを毎回直していても同じですし、被害箇所が拡大する可能性があります。
業者に直せといっても、一寸触って終わりましたと言いますので、管理組合として徹底的に原因調査とその対策までさせることをしてください。
現在は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、10年以上の「瑕疵担保期間」があります。

Q20 上の階の生活音何とかならないの?
音に対する感じ方は人それぞれであり、「全く無くす」ということは不可能ですので、購入に当たっては、床の遮音性能(L-50、L-45など)、壁の遮音性能(D-50、D-55など)を確認してください。
共同生活をして行く関係上、上の階の住人に直接苦情は言いにくいでしょうから、管理組合をとおして対策を得てください。

Q21 「オートロック付」「安心の24時間管理」でも不審者が入ってきた。
オートロックは絶対ではありません。簡単に開けられます。また、24時間管
理といってもガードマンではなく、清掃の人だったりします。
「防犯」と「防火」は相反する関係にあり、防火に力を入れ過ぎると消防法違
反の原因になりますので、注意してください。
防犯カメラなど一様効果はありますが、何処に、何のために、どの様に、画像
管理の方法などをしっかり決めて設置してください。トラブルの原因にもなります。

Q22 アフターサービスはいつまでやってもらえるのか。
原則的には、新築マンションには2年以上があります。しかし、中古マンションでは分譲時の期間が残っていない限り、アフターサービスはないと考えてください。
アフターサービスの基準の例を挙げます。

部位・設備 現 象 期 間 備 考
屋上、屋根、ルーフバルコニー、雨水排水管(屋内)、外周壁、防水床、窓、玄関扉 雨漏り、漏水 10年 漏水とは屋内への雨水の侵入
防水床(浴室) 漏水 10年  
耐力壁(外周壁・戸境界壁等)、コンクリート床、天井、基礎、柱、梁 亀裂、破損 10年 構造耐力上、影響ある場合に限る
外廊下、外階段、バルコニー床 亀裂、破損 10年 構造耐力上、影響ある場合に限る
屋上、屋根、ルーフバルコニー 排水不良、塗装の剥がれ 2年  
雨水排水管(屋外) 変形、破損、排水不良、取付不良、塗装の剥がれ 2年  
外廊下、外階段、バルコニー 排水不良、塗装の剥がれ 2年 壁面を除く