マンション管理士 寺澤が、絶対に成功するマンション選びのコツをお教えします!

マンション購入前

物件を正しく見極めるには、チラシの完成予想図や間取り図ばかりに
気をとらわれるのではなく、「物件概要」を理解することが重要です。

この「物件概要」は法律上 表示の義務があり、重要な情報が書かれていますが
大抵は広告の最後に限りなく小さな字で書いてあります。
これを読み解いていくことが、物件探しの第一歩です。


物件概要の要点

⇒最重要チェックポイント

  • 交通・・・・・最寄り駅やバス停の表記。徒歩時間は1分当たり80mで単純計算された最寄り駅やバス停からマンション入口までの所要時間。信号待ち時間などは含まれない。
  • 総戸数・販売戸数 ・・・・・数に差があるのは既に売れた物件があったり何期かに分けて分譲するため。店舗などがあるのは複合用途型マンション
  • 販売価格・・・・・最低価格と最高価格及びその戸数を表示。最多価格帯は1番多く販売する住戸タイプの価格。敷地が定期借地権の場合は保証金や敷金の額を表示
  • 専有面積・・・・・一戸が専有する面積。戸境壁の中心線で囲まれる部分の面積で表示。登記簿面積は壁の内法で算出するため5~6%小さい
  • 管理形態・・・・・マンションの管理方法には居住者自ら行う自主管理と管理会社に委託する委託管理の2つに大別
  • 駐車場などの利用条件・・・・・駐車場は基本的には共用部分。優先使用権が設定されている「権利付き」の物件は購入を避ける
  • 分譲後の敷地の権利形態 専有部分は区分所有権。共用部分は区分所有者全員による共有。敷地が借地の場合は借地権の種類や内容、借地期間を表示
  • 国土法に基づく事前確認・・・・・確認済の場合はその認定番号を表記
  • 用途地域・・・・・都市計画で定められた住居系7つと非住居系5つの用途地域を表記。非住居系は要検討
  • 建築年月日 (未完成の場合は工事完了予定年月日)
  • 建築確認番号・・・・・建築計画が建築基準法などの関連法規に沿っているかを役所が確認していることの表示
  • 取引態様・・・・・売主、代理、仲介など 広告主と売主とが異なる場合は、売主の名称又は称号、免許番号を表記
  • 取引条件の有効期間 (インターネットの場合は情報登録日、直前の更新日、次回の更新予定日) (注)価格などの条件が未定の予告広告物件は、直ぐには買えないことになっています。

マンションを選択する上で、どのような条件を優先させるか、ということが
成功するマンション購入に最も重要です。

一般に良い条件とされる「駅に近い」ということも、見方によっては 騒がしい、
落ち着かない、子供が遊ぶところがない、などのデメリットにもなるのです。
広告などの宣伝文句に惑わされないようにしましょう。

▼広さ
家族構成からみて、最低どれくらいの広さが必要ですか? 近い将来に家族構成が変わる可能性がある場合は、それも考慮していますか?例えば、子供が大学生で、何年か後に独立する、または現在は子供がいないが、将来的にはほしい、などなど・・・。


▼間取り
もし家族構成が変わったとしても、対応できる間取りですか?
一般的に小さな部屋がたくさんある間取りよりも、大きめの部屋で、必要な場合はリフォームで
2つに仕切れるような間取りのほうが使いやすいでしょう。
また、住み替えは考えていますか?将来的に住み替える予定がないならば、できるだけ
リフォームで対応ができるような自由度の高い間取りを選ぶと良いでしょう。

▼立地
【駅に近いマンションの特徴】
・利便性が高い
・にぎやか
・買い物に便利
・商業地域のため隣のビルと隣接し、日が当たらないことがある
・商業地域のため、近隣に高いビルが建つ可能性がある
・夜中でもうるさい、明るい
・駅近のため駐車場を確保していないことがある

【駅から遠いマンションの特徴】
・比較的価格が安い
・100%駐車場を確保していることが多い

▼部屋の位置
【上階の部屋の特徴】
・ながめ(眺望)が良い
・風が強い、洗濯物が干せない
・ゆれる
・外出するのがおっくうになる
・最上階の場合、上階の音がないため静か

【地上階の部屋の特徴】
・専用庭がある場合がある
・子供が小さい場合に、下階に気を使わなくて済む

【角部屋の特徴】
・日当たりが良い
・窓が多くなるので防犯に注意する必要がある

▼その他
・エレベーターに近い部屋の場合、音が気になることがある
・ペット可の物件の場合、ペットを飼っていない家族にもアレルギーの危険がある
・マンションの戸数が極端に少ない場合(20戸以下)管理費、修繕費が高くなる
・マンションの戸数が少ない場合は合意形成がラク、それぞれの入居者の
 マンション管理に対する意識が高い
・大規模マンションの場合、管理費は安くなるが、管理に対する意識が薄れ、
 委任状で済ませる人が多くなるため、運営が他人任せになる恐れがある。

新築の主な特徴
優れている点 注意すべき点
最新の住宅設備を導入 建物完成後のイメージがつかめない
税制面で優遇 竣工までの期間が長く住宅ローン金利上昇のリスク
アフターサービスや保証がある 完成後に交通などの環境が変る


中古の主な特徴
優れている点 注意すべき点
条件が同じなら価格が安い 保証が十分でない
リフォームすれば新築同様 耐震性が十分でないことがある
実際の眺望や日照、騒音などを確認できる 建物設計図書が揃っていないことがある
管理状態を確認できる 物件調査などは媒介業者に左右される
手抜き工事があれば症状が現れるので発見しやすい 経過年数分、住宅寿命が短い